Les Canadiens qui achètent une propriété pour la revendre rapidement pourraient faire face à une vérification fiscale de l’Agence du revenu du Canada.
Même si une maison ou un condo est déclaré comme résidence principale, l’ARC peut contester l’exemption fiscale si elle estime que la transaction ressemble davantage à une opération commerciale qu’à la vente normale d’un logement familial.
Depuis 2023, de nouvelles règles anti-revente rapide s’appliquent aux propriétés résidentielles, y compris certains biens locatifs.
Ces règles visent à réduire la spéculation immobilière et à freiner la hausse excessive des prix. Elles empêchent généralement un contribuable de réclamer l’exemption pour résidence principale lorsqu’une propriété est vendue après moins de 12 mois de détention.
Une règle qui rend le gain entièrement imposable
Normalement, l’exemption pour résidence principale permet de protéger le gain réalisé lors de la vente d’une habitation occupée comme résidence principale.
Toutefois, si la vente est considérée comme une activité commerciale ou une opération de revente spéculative, cette protection peut disparaître.
Dans ce cas, le profit n’est pas traité comme un simple gain en capital. Il peut être imposé à 100 % comme revenu d’entreprise. Cela peut entraîner une facture fiscale beaucoup plus élevée pour le vendeur.
Certaines exceptions existent, notamment en cas de décès, d’invalidité, de séparation, de naissance, de changement d’emploi ou de relocalisation professionnelle. Mais en dehors de ces situations, une vente rapide peut attirer l’attention de l’ARC.
L’ARC peut aussi contester des ventes avant 2023
Même si les règles anti-flipping sont entrées en vigueur en 2023, l’ARC peut encore contester des transactions immobilières plus anciennes.
Elle peut examiner les faits entourant l’achat et la vente d’une propriété pour déterminer si le contribuable avait une intention spéculative.
C’est ce qui s’est produit dans une affaire récente concernant une contribuable de Vancouver. Elle avait acheté un condo en préconstruction à North Vancouver pour 660 000 $ en février 2015. La construction a été terminée et elle a pris possession du logement en octobre 2017.
Quelques semaines plus tard, en décembre 2017, la propriété a été mise en vente. Après avoir été relancée avec un autre agent immobilier en février 2018, elle a été vendue en mars 2018 pour 1 161 000 $.
La vente a été finalisée en juin 2018, générant un profit d’environ 457 000 $ après les coûts.
La contribuable réclamait l’exemption pour résidence principale
La contribuable a déclaré que le condo était sa résidence principale et n’a donc pas inclus le gain dans sa déclaration de revenus de 2018. L’ARC n’était pas d’accord. L’agence a réévalué sa déclaration et a considéré le profit comme un revenu d’entreprise.
La question centrale devant la Cour canadienne de l’impôt était de savoir si la propriété avait été achetée comme un bien en capital ou comme une opération commerciale destinée à générer un profit rapide.
Les facteurs examinés par la Cour
Pour trancher ce type de dossier, les tribunaux examinent plusieurs éléments. Ils tiennent compte de la nature du bien vendu, de la durée de détention, du nombre de transactions similaires réalisées par le contribuable, des travaux effectués, des circonstances entourant la vente et de l’intention réelle au moment de l’achat.
Dans cette affaire, la période de détention était courte. Le condo avait été vendu moins d’un an après la prise de possession.
La Cour a aussi noté que la contribuable avait participé à plusieurs transactions immobilières dans le passé, dont certaines avaient été déclarées comme pertes d’entreprise.
Un autre élément important concernait l’occupation réelle du condo. La contribuable affirmait y avoir vécu avec ses filles, mais plusieurs faits ont soulevé des doutes.
Elle n’avait pas installé le Wi-Fi, n’avait pas changé l’adresse de son permis de conduire ni son adresse auprès de l’ARC. De plus, l’annonce immobilière présentait le condo comme étant « neuf ».
Une occupation jugée insuffisante
Le juge a conclu que le simple fait de déplacer quelques meubles dans une propriété ne suffit pas nécessairement à prouver qu’elle était occupée comme résidence principale.
Selon la Cour, il était plus probable que la contribuable et ses filles aient continué à vivre principalement dans une autre maison plus grande.
La Cour a donc estimé que le condo avait été acquis avec une intention spéculative, principalement dans le but de le revendre avec profit. Le gain d’environ 457 000 $ a ainsi été confirmé comme revenu d’entreprise imposable.
Cette affaire rappelle que l’exemption pour résidence principale n’est pas automatique. Pour être protégée, une propriété doit réellement être utilisée comme résidence principale et ne pas être achetée principalement pour une revente rapide.
Les propriétaires qui vendent une maison ou un condo peu de temps après l’achat doivent conserver des preuves solides de leur occupation réelle, de leurs raisons personnelles et des circonstances entourant la vente.
En cas de doute, l’ARC peut examiner la transaction et imposer le profit comme revenu d’entreprise.